Constructia unei case la standard medii de calitate a ajuns, in prezent, la un cost mediu de 400 euro pe metru patrat, fata de peste 600 de euro, cat era in anii trecuti, potrivit datelor Asociatiei Romane a Antreprenorilor de Constructii (ARACO).Costul de 400 de euro pe metrul patrat construit are la baza un pret pentru caramida care a scazut anul trecut cu 10%, unul pentru ciment - redus cu 5-10%.

Rata mai mica de platit lunar sau scurtarea perioadei de rambursare? Clientii care vor sa plateasca in avans o parte din valoarea creditului au mai multe optiuni. In cazul rambursarii anticipate partiale a unui credit, clientii pot opta fie pentru mentinerea duratei creditului si diminuarea ratei lunare de rambursat, fie pentru pastrarea ratei lunare la acelasi nivel, concomitent cu scurtarea perioadei de rambursare. In ambele cazuri, prin rambursarea in avans, clientul isi reduce suma datorata bancii atat sub forma de principal, cat si sub forma de dobanda. Reducerea sumei totale reprezentate de dobanda este mai semnificativa in cazul in care se opteaza pentru mentinerea ratei lunare.

Sa luam spre exemplu un credit ipotecar de 30.000 euro, contractat pe o perioada  de 25 ani la Unicredit, pentru care rata lunara este de 213 euro. Dupa doi ani, au mai ramas de platit 29.104 euro, iar clientul doreste sa ramburseze anticipat suma de 10.000 euro. Daca se alege varianta de rambursare cu mentinerea perioadei de creditare, clientul va plati, dupa rambursarea in avans, o rata lunara de 140 euro, adica mai putin decat inainte cu 35%. Se poate opta si pentru varianta de rambursare cu reducerea perioadei de creditare si mentinerea ratei lunare la nivelul de pana atunci. in acest caz, perioada de creditare scade de la 23 ani la 12 ani si 8 luni. in primul caz, dobanda cumulata pe care o are de platit clientul din momentul rambursarii pana la finalul contractului este de 19.513 euro, iar in al doilea caz, 8.105 euro.

Pentru o situatie similara, la Garanti Bank, rata poate scadea de la 203 euro la 133 euro, daca se opteaza pentru prima varianta. Prin cea de-a doua metoda, mentinand rata la acelasi nivel, perioada de rambursare se reduce de la 23 de ani la 11 ani. Astfel, dobanda cumulata poate fi de 17.671 euro, respectiv 7.649 euro.

Scadenta noua, dobanda mai mica

Despre implicatiile pentru client in ambele variante de rambursare, Mihai Simionescu, manager departament credite garantate Raiffeisen, arata ca „prin reducerea ratei lunare cu mentinerea perioadei de creditare, efortul financiar pentru client este redus, acesta are un plus de confort in rambursarea creditului prin degrevarea unei parti din bugetul familiei si alocarea lui catre alte activitati sau nevoi; totodata, in cadrul sumei lunare de rambursat se pastreaza proportia intre dobanda si capital“.

Daca se alege cealalta varianta, cu mentinerea ratei lunare si diminuarea perioadei de creditare, „efortul financiar pentru client este constant si se reduce impactul psihologic al unei perioade mari de rambursare; in cadrul sumei lunare de rambursat, scade dobanda si creste partea de capi­tal, de unde rezulta ca dobanda finala este mai mica“, spune Simionescu. El sustine ca astfel scade si riscul pentru banca, deoarece un efort financiar mai redus pentru client inseamna sanse mai mari de rambursare a creditului in perioade economice dificile. Riscul pentru banca  scade si in cazul reducerii perioadei de rambursare a creditului.

Reprezentantii Millennium Bank afirma ca „clientul trebuie sa analizeze cu atentie variantele propuse de banca si sa decida care din ele il avantajeaza in mod direct. Daca poate si daca doreste sa achite creditul mai repede, ar putea sa opteze pentru mentinerea ratei lunare, concomitent cu micsorarea duratei creditului. Daca insa doreste o reducere a ratei lunare, va opta pentru mentinerea duratei creditului si micsorarea valorii ratei“.

Dintre clientii aflati in portofoliul Millennium, apro­xi­ma­tiv 1% fac rambursari in avans, totale sau partiale, in de­cursul unei luni.

Mihai Simionescu sustine ca „este recomanda­bil, mai ales in astfel de peri­oa­­de, cu multe incertitudini, sa se aleaga varianta cu rata redusa, deoarece se degreveaza o parte din bugetul familiei, care poate fi alocata catre alte activitati sau nevoi.  in plus, o astfel de solutie permite clientului sa isi plaseze sumele disponibile in numerar in alte zone cu profitabilitate sporita.

Este recomandabil sa se aleaga varianta cu rata redusa si fiindca se poate plasa suma disponibila in alte zone, cu profitabilitate  sporita.
Mihai Simionescu, manager departament credite garantate, Raiffeisen. (Sursa: capital.ro)

Guvernul a decis ca toti cei care, pana la data solicitarii creditului in cadrul programului Prima Casa, nu au detinut niciodata impreuna cu sotul sau sotia o locuinta, indiferent de modul de dobandire, sa poata beneficia de credite garantate in cadrul programului.
"Astfel, pot beneficia de acest program si persoanele care au detinut proprietati in cota parte, dar nu impreuna cu sotul sau sotia", a explicat Ioana Muntean, purtatorul de cuvant al Guvernului.

De asemenea, Guvernul a introdus cateva reglementari necesare pentru inscrierea in cartea funciara a garantiilor pentru constructia de locuinte in cadrul programului Prima Casa, atat in regim individual, cat si in sistem asociativ:

• ipoteca pe locuinta viitoare in favoarea statului roman, reprezentat prin Ministerul Finantelor Publice, cu obligatia notarii prealabile a autorizatiei de construire in cartea funciara;
• instit uirea unei ipoteci legale de rang I in favoarea statului roman, asupra terenului pe care se construiesc locuintele, prin Ministerul Finantelor Publice;
• instituirea unui drept de ipoteca legala de rang II in favoarea finantatorului, a bancii, asupra terenului pe care se construiesc locuintele.

Totodata, bancile pot gasi un client care sa preia, de la rau-platnici, ratele la creditul contractat prin Programul "Prima Casa", iar restantierii pentru care statul a achitat valoarea de executare a garanției nu vor mai beneficia de un spatiu minim de locuit, a decis Guvernul.

"Pentru a preveni executarea garantiilor executate de stat, banca are dreptul sa gaseasca un client eligibil care sa preia ratele si creditul", a declarat Ioana Muntean, purtatorul de cuvant al Guvernului, citat de NewsIn. Guvernul a eliminat si cerinta privind asigurarea spatiului minim de locuit pentru beneficiarul care nu a achitat ratele restante si pentru care statul a achitat valoarea de executare a garantiei. Astfel, va fi asigurata o garantie "efectiva" a statului si pot fi executate silit locuintele achizitionate sau construite prin Programul "Prima Casa".

Pentru a preveni executarea garantiilor acordate de stat, Guvernul a instituit posibilitatea de preluare a creditelor de catre persoane ce indeplinesc criteriile de eligibilitate.

DEZBATERE: Cine va prelua creditele neperformante din „Prima Casa“ ?

Guvernul a gasit ieri o alternativa la executarea locuintelor achizitionate prin programul „Prima Casa" - transferul creditului catre alt client. O parte din jucatorii din piata imobiliara sunt de parere ca este o masura buna, deoarece creditele „Prima Casa" vor fi in orice moment competitive si se vor gasi clienti dornici sa le preia.

De cealalta parte, unii considera ca rau-platnicii care vor aparea pana la relansarea pietei rezidentiale vor fi executati, deoarece nu vor gasi inlocuitori pe o piata  cu preturi in scadere. „Este o masura care vrea sa previna executarea silita si care da posilibilitatea bancii sau clientului sa gaseasca un inlocuitor eligibil. Nu exclude executarea, dar banca poate salva creditul prin acest transfer. Vor aparea cu siguranta cazuri de neplata si este bine sa fim prevazatori", a declarat pentru capital.ro Irina Constantinescu, directorul executiv al Fondului National de Garantare a Creditelor pentru intreprinderi Mici si Mijlocii.

Credite preluate peste 3 ani

Daniel Tudor, head of real estate division in cadrul Volksbank, este de parere ca rau-platnicii programului „Prima Casa" nu vor aparea imediat, ci peste 3-4 ani, moment in care piata imobiliara si cea bancara va intra din nou pe un trend ascendent. Din acest motiv, persoanele intrate in incapacitate de plata isi vor gasi inlocuitori dornici sa preia un credit ieftin si o locuinta cumparata la preturile de astazi.

„E o masura buna pentru ca «Prima Casa» va fi intotdeauna un credit cu costuri mici si va fi concurential in orice moment. Posibilitatea de intrare a unui credit in neperformanta se poate intampla peste 3 ani si atunci o sa apara clienti care vor sa preia un credit bun si o locuinta achizitionata la un pret mai mic. Cel care preia creditul o sa fie nevoit sa achite si ratele restante ale rau-platnicului, insa nu cred ca va fi o problema", a mentionat Tudor.

Vor aparea si executari

Nu trebuie uitat faptul ca, in prezent, piata rezidentiala este pe o panta descendenta si ca pretul locuintelor se asteapta sa mai scada pana la sfarsitul anului, motiv pentru care cei care intra in incapacitate in acesta perioada sunt mai pasibili de executare.

„La creditele neperformante ce vor aparea pana la relansarea pietei rezidentiale va fi greu sa se gaseasca inlocuitor, deoarece preturile locuintelor vor mai scadea. Preferi sa cumperi o casa mai ieftina si unde vrei tu, decat sa te pliezi pe ce a ales altul. Daca pe piata o sa apara preturi mai mari, vor fi si oameni cu venituri reduse care vor prelua rateurile din Prima Casa 1", a explicat Adrian Crivii, directorul general al companiei de evaluare Darian. (Sursa:imopedia.ro)

Chiar daca trecem printr-o perioada mai grea iar romanii reusesc din ce in ce mai greu sa puna bani deoparte, exista cel putin o modalitate de economisire care poate aduce in plus chiar si un "profit": este vorba despre contractele deja cunoscute de economisire-creditare, care in final se soldeaza cu un surplus de capital provenit de la Stat.

"Profitul" trebuie sa-l folositi intr-o directie anume: cumpararea unei locuinte, cumpararea de terenuri, constructia unei case sau pentru reabilitarea, modernizarea, consolidarea sau extinderea unei locuinte, refinantarea creditelor ipotecare sau imobiliare.

BCR Banca pentru Locuinte si Raiffeisen Banca pentru Locuinte ofera spre exemplu un astfel de produs.

Intr-o prima faza, clientul trebuie sa economiseasca, iar pentru depunerile sale primeste o dobanda de la banca, in general mai redusa decat ofertele standard din piata, si o prima de la Stat. Depunerile se fac numai in lei. Pentru 2009, prima de la stat a fost de 25% din valoarea sumelor economisite de-a lungul anului pentru un contract, dar nu mai mult de 250 euro pe contract, echivalentul in lei, declara Alexandra Popa, redactor CONSO.ro pentru Romania Libera. Deoarece contractele de economisire-creditare se pot incheia si minorilor, multe familii prefera sa aiba mai multe produse bauspar de valoare redusa, pentru fiecare membru al familiei, pentru a-si maximiza prima obtinuta de la stat.

Spre exemplu, in cazul unui contract pentru care se economisesc 350 lei pe luna, la o rata a dobanzii de 2% si o prima de la stat de 25% (maximum 250 euro) dupa un an, clientul va beneficia de o suma de 5.355 lei. Daca ar fi depus acesti bani lunar intr-un cont de economii, ar fi primit dupa un an cel mult 4.400 lei, conform ofertelor actuale ale bancilor. in 3 ani, daca prima de la stat ramane la 25%, iar clientul continua sa faca plati constante lunar, va strange in cont o suma de 16.000 lei,  exemplifica Alexandra Popa. (Mediafax)